Орешек знаний твёрд, но всё же…

09:40, 29 июля 2016

Разбираемся в дебрях  законодательства при продаже квартиры.

Сделки с имуществом касаются не только связки «покупатель-продавец», есть у сторон и обязательства по отношению к государственным органам. Как не попасть здесь впросак? Язык законодательных актов специфичен, но это, как говорится, наши проблемы, и неспособность его понять не освобождает нас от ответственности. Сегодня налоговая служба предпринимает попытку разъяснить чуть более популярно ситуацию, связанную с продажей имущества. Областное управление сообщает также, что уже по каждому конкретному факту можно получить адресную консультацию на форуме сайта nalog.ru. Для того чтобы задать интересующий вопрос, необходимо перейти по ссылке www.forum.nalog.ru, зарегистрироваться и выбрать нужное подразделение - УФНС России по Калужской области. Ни один комментарий или вопрос не останется без ответа, заверяют в ведомстве. 

Кто освобождается от уплаты налогов с продажи квартиры 

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования - заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет. 

О сроках владения 

В конце прошлого года президент РФ Владимир Путин подписал закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-Ф3 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее - Закон № 382-ФЗ). Нововведения действуют только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). 

Минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий: 

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика; 
  • если право собственности получено в результате приватизации; 
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). 

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии - супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ). 

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. Если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года. 

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который начал действовать 29 января 1998 года, а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В данном случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет - квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433). 

Расчёт НДФЛ при продаже имущества 

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из срока владения имуществом в три года. 

Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета. Он бывает двух видов (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ): 

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них, и 250 тыс. рублей при продаже иного имущества - автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т.д.); 
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. 

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой выгоднее в той или иной ситуации. 

Пример первый 

Человек (физическое лицо) приобрел квартиру за 7 млн рублей в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн рублей. С полученных доходов (1,2 млн рублей) он должен заплатить налог по ставке 13 %, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику. 

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет 

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн рублей с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом: 

(8 200 000 руб. - 1 000 000 руб.) x 0,13 = 936 000 руб. 

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате: 

(8 200 000 руб. - 7 000 000 руб.) x 0,13 = 156 000 руб. 

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов. 

Пример второй 

Человек (физическое лицо) приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб. 

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет 

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит: 

(260 000 руб. - 250 000 руб.) x 0,13 = 1300 руб. 

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража 

Поскольку расходы на продажу составили 100 тыс. руб., то, применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере: 

(260 000 руб. - 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб. 

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере. 

Если несколько объектов 

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ). 

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). 

Подтвердить расходы 

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например, договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование - они должны быть направлены на приобретение квартиры и документально подтверждены. 

К таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риелтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются. 

Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие. 

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы. 

Маткап и другое 

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья - например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т.п. 

Куда и когда «сдаваться» 

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например, договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риелтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5 % от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30 % от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ). 

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется - даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета. 

По материалам Управления Федеральной налоговой службы по Калужской области.

Фото moy-ug.ru

 

Поделиться с друзьями:
Чтобы оставить комментарий необходимо на сайт или зарегистрироваться.